전세사기피해자법, 11월 13일부터 보증금 3분의 1 국가 최소보장 시행

2026년 11월 13일부터 전세사기 피해자가 경·공매 배당과 각종 지원으로 회수한 돈이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 국가가 그 부족분을 지급한다. 지난 5월 12일 공포된 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법' 개정(법률 제21634호) 가운데 공포 후 6개월 유예된 '최소보장'·'선지급' 조항이 이날 시행되는 것이다. 2023년 특별법은 피해자를 결정하고 경매를 늦추고 집을 사 주는 법이었지 떼인 보증금 자체를 국가 재정으로 메우는 법은 아니었다. 세입자114는 이번 개정을 '국가 재정 투입이라는 닫힌 문'을 연 것으로 평가했지만, 보장 비율·대상·예산을 두고 피해자단체와 재정당국의 평가는 엇갈린다. ^{S1·S17·S18·S19}

11월 13일 시행되는 것 — '최소보장금'과 '선지급금'

개정법 부칙 제1조는 법을 공포한 날부터 시행하되 제25조의8부터 제25조의12까지, 제28조의4, 제29조의2제4항부터 제6항까지, 제34조 등의 개정규정은 "공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다"고 정했다. 법제처 국가법령정보센터는 이 조항들의 시행일을 2026년 11월 13일로 표기한다. 공포일은 2026년 5월 12일, 서명은 이재명 대통령이다. ^S1

핵심인 제25조의9는 전세사기피해자와 일부 '피해자등'(제2조제4호다목 임차인)을 '최소보장피해자'로 묶는다. 이들이 ①주택임대차보호법상 대항력·우선변제권으로 받은 금액 ②임차보증금반환채권으로 변제받은 금액 ③제25조·제25조의2·제25조의3에 따른 지원액(LH 등 공공주택사업자 매입·공공임대 지원)을 합해도 임차보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 부족분, 곧 '최소지원금'을 신청할 수 있다. 국토교통부장관은 신청을 받은 날부터 90일 안에 지급 여부를 결정해야 하고, 서류 보완 같은 부득이한 사유가 있으면 30일 안에서 한 차례 연장할 수 있다. ^S1

누구나 받는 것은 아니다. 본인의 피해주택을 직접 매수한 사람, 우선변제권 행사를 소홀히 해 배당요구·배분요구를 하지 않은 사람, 이미 선지급을 받은 사람은 신청할 수 없다. 또 최소지원금을 받으면 제25조·제25조의2·제25조의3에 따른 공공임대주택 지원을 받을 수 없다. 법은 대상에서 "대한민국 국적을 가지지 아니한 사람은 제외"한다고 적었다. 국가·지자체가 비용을 재정으로 지원하는 근거는 "지원할 수 있다"는 임의 규정이다. ^S1

제25조의10은 '선지급'이다. 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약한 임차인(신탁사기피해자 포함) 등은 최소보장금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있다. 국토부가 선지급을 신청한 피해자의 보증금반환채권을 양수하면 양수한 금액 범위에서 우선변제권을 승계하고, 나중에 피해자가 대항력·우선변제권 행사 등으로 받은 금액을 고려해 대통령령이 정하는 방법으로 정산한다. 선지급을 받은 사람은 정산이 끝날 때까지 대항력을 유지해야 한다. ^S1·S18

돈을 되돌려야 하는 경우도 함께 생겼다. 최소지원금을 받은 뒤 보증금을 회수하거나 선지급을 받은 사람이 피해주택을 직접 사면 신고하고 반납해야 하며, 정해진 기간 안에 반납하지 않으면 국세 강제징수의 예에 따라 징수한다(제25조의11). 신고를 하지 않거나 거짓으로 하면 3천만원 이하 과태료 대상이다(제34조). 지원금은 양도·담보 제공·압류가 금지된다(제25조의8제2항). ^S1

같은 날 국토부장관이 피해자 임대인의 신용정보를 신용정보집중기관에 요청할 수 있는 근거(제29조의2제4항~제6항)와, 피해자들이 만든 협동조합·그 협동조합이 일정 비율 이상 지분을 가진 리츠가 피해주택을 매입·임대할 때 지자체가 행정·재정 지원을 할 수 있는 근거(제28조의4)도 시행된다. ^S1

부칙 제4조는 최소지원금과 선지급을 이 조항 시행 전에 이미 피해자등으로 결정된 사람에게도 적용하고, 이들의 지원 신청기간은 시행일부터 다시 센다고 정했다. 반대로 '배당요구를 하지 않은 사람은 신청 불가' 조항은 시행 이후 처음 경매개시결정이나 공매공고가 난 사건부터 적용한다(부칙 제5조). 이미 경매가 끝난 피해자가 과거의 배당요구 누락 때문에 배제되지는 않는 구조다. ^S1·S19

이미 5월 12일 바뀐 것 — 매입 절차와 피해주택 관리

개정법 대부분은 공포일인 5월 12일 시행됐다. 제개정이유가 밝힌 목적은 공공임대 지원의 사각지대 해소, 피해주택 매입 절차 개선, 피해회복의 형평성 확보와 보증금 보호 강화, 지자체의 피해주택 안전관리 권한 보완, 예비 임차인 예방 지원 확대다. ^S1

경매 절차가 달라졌다. 최고가 매수신고가 없는 유찰 상황에서도 피해자가 최저매각가격으로 우선매수 신고를 할 수 있게 됐다(제20조제1항 단서). 피해자에게 매입 요청을 받은 공공주택사업자는 법원·세무서·지자체에 경매·공매 절차의 유예·정지를 직접 요청할 수 있고, 그 사실을 법원에 통보하면 법원은 매각기일을 사업자에게 알려야 한다(제25조제3항·제5항). 피해자와 사업자가 모두 우선매수 신고를 하면 피해자가 자기에게 매각을 허가해 달라고 신고할 수 있고 법원은 이를 허가해야 한다(제25조제14항·제15항). ^S1·S18

공공임대 지원도 넓어졌다. 경·공매가 끝났지만 집을 사지 못한 피해자도 공공임대주택을 지원받는다(제25조의2제1항제3호). 이 조항은 법 시행 전에 경·공매가 끝난 피해자에게도 적용된다(부칙 제3조). 공공주택사업자는 신탁사기피해주택을 협의매입할 수 있고, 위반건축물인 피해주택을 먼저 매입한 뒤 지자체 사전심의를 신청하는 절차가 생겼다. 경매·공매 외의 방법으로 매입해도 취득세 감면을 받는다. ^S1

임대인이 파산해도 우선변제권이 인정되는 한도의 임차보증금은 면책되지 않는 청구권으로 본다(제25조의13). 지자체는 공공요금 체납 조사, 소방시설·승강기 안전관리 직접 수행, 피해주택 보존 조치를 할 수 있게 됐다. 기존 '전세피해지원센터'는 '전세피해 및 예방지원센터'로 이름을 바꾸고, 계약하려는 사람에게 등기사항증명서 권리관계 분석과 계약서 문구 검토 상담을 할 수 있다(제11조). ^S1·S18

이 가운데 공공주택사업자의 경매 유예 요청권과 지자체의 시설관리 권한은 2025년 법 개정 때 빠졌다는 비판을 받았던 항목이다. 일요신문은 2025년 4월 이소영 의원안의 경매유예 신청 근거와 윤종오 의원안의 시설관리 강화 방안이 당시 개정안에 반영되지 않았다고 보도했다. ^S21

어디서 왔나 — '빌라왕'에서 최소보장까지 3년

서울신문은 2022년 12월 12일 수도권에서 빌라와 오피스텔을 임대해 '빌라왕'으로 불린 40대 임대업자 김모씨가 10월 숨진 뒤 HUG 보증보험 대위변제가 막혔고, 김씨의 보유 주택이 2022년 6월 기준 1139채에 달했으며 HUG에서 보증금을 받지 못한 세입자가 최소 200명이라고 보도했다(주택 수는 언론이 '알려졌다'고 전한 수치다). ^S12

참여연대 기록에 따르면 2023년 2월 인천 미추홀구에서 한 피해자가 유서를 남기고 숨졌고, 이후 지역별 피해대책위와 '전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회'가 꾸려졌다. 참여연대는 그에 앞선 2023년 2월 9일 '공공이 책임지는 임차보증금 선구제·후회수' 방안을 제안했다. 특별법은 2023년 5월 25일 국회를 통과했고, 국토부는 6월 1일 시행을 예고했다. ^S13·S3

제정법은 피해자 결정, 경·공매 유예, 우선매수권, 금융·법률 지원을 담았지만 보증금 자체를 메우지는 않았다. 참여연대는 선구제·후회수를 담은 개정안이 2024년 5월 28일 국회를 통과했으나 윤석열 대통령이 다음 날 거부권을 행사해 폐기됐다고 기록했다. 이후 22대 국회에서 국토교통위원장 대안(의안번호 2203263)이 2024년 8월 28일 본회의에서 원안가결됐고, 개정법은 2024년 9월 10일 공포됐다(공공주택사업자 매입 조항 등은 공포 2개월 뒤 시행). 그 뒤 피해 지원의 중심은 LH 등 공공주택사업자가 피해주택을 매입하고 그 과정의 경매차익을 활용해 피해자에게 공공임대를 제공하는 방식이었다. ^{S13·S2·S1·S25}

그 방식의 한계는 '경매 운'이었다. 한국경제 기고에서 배준형 수석전문위원은 낙찰가가 높으면 경매차익이 줄어 피해 회복도 줄어드는 구조여서 같은 피해자라도 회복 수준이 크게 달라졌다고 설명했다. 최소보장제는 이 편차의 바닥을 깔기 위한 장치로 제시됐다. ^S25·S16

2025년 5월에는 법의 유효기간이 2027년 5월 31일까지 2년 연장됐다. 대신 2025년 5월 31일 이전에 임대차계약을 처음 맺은 임차인에게만 법을 적용한다는 특례가 붙었다(법률 제20956호 부칙 제2조). ^S7·S1

최소보장 비율은 협상의 결과다. 2026년 3월 16일 복기왕(더불어민주당)·엄태영(국민의힘) 의원 등 48인이 낸 개정안(의안번호 2217510)은 50%를 제시했다. 서울경제는 4월 2일 기획예산처가 이 비율을 33%로 내려야 한다는 의견을 냈고, 추경에 반영한 최소지원금 279억 원도 33%를 가정한 것이라고 보도했다. 국토위는 4월 16일 3분의 1로 낮춘 대안을 의결했고, 국회는 4월 23일 본회의에서 이를 통과시켰다(대안 의안번호 2218526). ^{S2·S14·S16·S17}

숫자로 본 3년 — 피해자 결정, 경매 유예, LH 매입

국토부가 매달 발표하는 전세사기피해지원위원회 결정 누계는 2023년 11월 8248건에서 2024년 12월 2만 5578건, 2025년 5월 말 기준 3만 400건을 거쳐 2026년 8월 말 4만936건이 됐다. 같은 기간 긴급 경·공매 유예 협조요청 결정 누계는 733건에서 1225건으로 늘었다(시점별 수치는 아래 표). ^{S4·S6·S8·S9}

피해는 청년과 수도권에 몰렸다. 머니투데이가 전한 국토부 집계에서 누적 결정 건수 가운데 40세 미만이 75.95%, 수도권 발생이 60.7%였다. 외국인은 547건(1.3%)이다. ^S10·S9

매월 심의에서 탈락하는 몫도 작지 않다. 2026년 8월 위원회는 1798건을 심의해 658건을 가결했고, 626건을 요건 미충족으로 부결했으며 239건은 보증보험·최우선변제금 등으로 보증금 전액 반환이 가능해 적용제외했다. 일요신문은 2025년 4월 임대인의 사기 혐의가 확실히 입증된 경우만 피해자로 인정하는 국토부 내부 방침이 생긴 뒤 70~80%에 달했던 피해자 인정비율이 40%대로 내려앉았다고 보도했는데, 국토부가 이를 공식 확인한 자료는 찾지 못했다. ^S9·S21

LH의 피해주택 매입은 더디게 시작해 빨라졌다. 2025년 6월 국토부 발표 기준 협의·경매 등으로 매입한 피해주택은 669호였다. 머니투데이에 따르면 2024년 연간 90가구였던 매입은 2025년 상반기 월평균 163가구, 하반기 654가구를 거쳐 2026년 1~8월 월평균 716가구로 늘었고, 8월 말 누계는 1만718가구다. 우선매수권을 LH에 넘겨 공공임대로 매입을 요청한 경우가 1만4558건, 인근 공공임대 지원이 5705건이다. ^S8·S10·S9

누가 받고, 누가 빠지나

최소보장의 직접 대상은 경·공매나 LH 매입을 거쳐도 회수액이 보증금의 3분의 1에 못 미친 피해자다. 경매차익이 거의 없는 후순위 임차인, 신탁사기처럼 소유권 다툼이 길어지는 무권계약 피해자가 대표적이다. 부칙에 따라 이미 피해자로 결정된 사람도 신청할 수 있다. ^S1·S25

선택의 문제도 생긴다. 최소지원금이나 선지급금을 받으면 제25조·제25조의2·제25조의3에 따른 공공임대 지원을 받을 수 없다. 염태영 의원(더불어민주당)은 국토위 의결 뒤 "힘겹게 최소한의 보장을 받았는데 다시 주거 불안으로 내몰린다면 온전한 구제라고 보기 어렵다"고 말했다. ^S1·S16

외국인은 빠진다. 제25조의9는 대한민국 국적이 없는 사람을 최소보장피해자에서 제외한다. 국토부 집계상 외국인 피해자등은 547건이다. 뉴스핌에 따르면 중국 국적 피해자 난밍지씨는 3월 기자회견에서 "내가 전세사기를 당한 건물에서 내국인은 구제를 받고 외국인은 아무런 지원을 받지 못하는 상황이 벌어지고 있다"고 말했다. ^S1·S9·S15

애초 피해자 결정에서 빠지는 사람들도 그대로다. 제3조제2항은 보증보험 가입 등으로 보증금 전액 반환이 가능한 경우, 보증금 전액이 최우선변제 대상인 경우, 대항력·우선변제권으로 전액 회수가 가능하다고 판단되는 경우를 적용대상에서 뺀다. 보증금 상한은 5억원이며 위원회가 2억원 범위에서 올릴 수 있다. 그리고 2025년 5월 31일 이후 처음 계약한 임차인은 법 적용 대상이 아니다. ^S1·S7

평가 — '닫힌 문을 열었다'와 '형평성'

공동발의자인 복기왕 의원은 국토위 통과 직후 "최소보장제와 선지급·후정산의 법적 근거가 마련된 것은 국가가 피해자들의 손을 끝까지 놓지 않겠다는 강력한 약속"이라고 했다. 우원식 국회의장은 본회의 통과 뒤 "입법에 걸린 시간이 3년이나 됐다"며 국회와 정부가 왜 이렇게 오래 걸렸는지 되돌아봐야 한다고 말했다. ^S16·S17

피해자단체는 비율이 낮다고 본다. 안상미 전세사기 전국대책위 공동위원장은 3월 24일 기자회견에서 "보증금 최소 50% 보장은 청년 피해자들 생존권"이라고 했고, 같은 자리에서 강다영 동작아트하우스 피해대책위원장은 피해자 524명 설문에서 개인회생을 진행 중이거나 고민하는 피해자가 56.9%였다고 밝혔다. 통과 뒤 세입자114는 50%에 미치지 못한 점은 아쉽지만 국가 재정 투입이라는 닫힌 문을 열었다는 점에서 의미가 깊다고 평가했다. ^S15·S19

반대편 논리는 형평성이다. 서울경제에 따르면 기획예산처는 전세사기에만 높은 비율로 피해 회복을 지원하는 것은 기존 주거권 보호 제도와의 형평성에 어긋난다는 이유로 33%를 제시했다. 비교 기준으로는 서울에서 보증금 1억 6500만 원 이하 주택에 최대 5500만 원까지 주는 최우선변제금, 재난으로 주택이 전부 파손됐을 때 주택 가액의 30% 수준인 현금 보조 상한이 거론됐다. 아이뉴스24는 개인 간 계약에서 생긴 손실을 국가가 보전하는 것이 형평성에 어긋난다는 지적과 사회적 재난으로 보고 최소한의 구제를 해야 한다는 시각이 맞선다고 전했다. ^S14·S20

재정 규모는 아직 가늠하기 어렵다. 확보된 예산은 2026년 1회 추경의 약 279억 원이다. 더스쿠프는 2026년 2월까지 피해 인정 3만6950건 가운데 보증금 2억원 이하가 85.1%라고 집계했지만, 실제 지급액은 개인별 회수액을 뺀 부족분이어서 공식 추계는 공개되지 않았다. ^{S18·S25·S24}

남은 사각지대와 11월 13일 전후에 볼 것

다가구주택에서는 5월 개정의 '피해자 우선' 조항이 새 충돌을 낳았다. 아시아경제에 따르면 6월 경기 화성의 한 다가구주택에서 LH에 우선매수권을 넘겼던 후순위 임차인 중 한 명이 경매 기일에 직접 우선매수권을 행사해 낙찰받으면서 다른 후순위 임차인들의 회수가 어려워졌고, 법원은 매각 불허가 결정을 내렸다. 구분등기가 되는 아파트·다세대와 달리 다가구는 한 등기에 피해자가 여럿일 수 있기 때문이다. ^S22

이에 염태영·엄태영 의원 등 17인은 9월 10일 같은 피해주택에 피해자가 2명 이상이고 피해자와 공공주택사업자의 우선매수권이 경합하면 사업자에게 매각하도록 하는 개정안(의안번호 2221315)을 냈다. 아시아경제는 국토부도 개정에 찬성한다고 전했다. ^S2·S23·S22

11월 13일 전에 정해져야 할 것은 하위법령이다. 최소지원금 산정의 구체적 사항, 선지급 대상 가운데 '그 밖에 대통령령으로 정하는 자', 선지급금 산정기준과 정산 방법은 대통령령에, 신청·통지·지급 절차는 국토교통부령에 맡겨져 있다. 2026년 10월 1일 현재 이 시행령·시행규칙 개정안의 입법예고는 확인되지 않았다. ^S1

더 큰 시한은 법 자체다. 특별법의 유효기간은 2027년 5월 31일이며 그때까지 피해자 결정을 신청해야 한다. 2025년 6월 1일 이후 계약자는 이미 적용대상 밖이다. 참여연대는 사후 구제와 별도로 전세대출·전세보증 규제, 임차인 권리 강화 같은 예방 제도 개혁이 남았다고 밝혔다. ^S7·S13

이 심층분석은 공개 자료를 AI가 조사·작성하고 사실 대조와 데스크 검토를 거쳤습니다. 문장 끝 번호는 아래 근거 자료입니다.